Obligaciones de la Ley 21.442 para edificios
La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria reemplazó a la antigua Ley 19.537 y estableció obligaciones concretas para comunidades y administradores. Aquí las explicamos en lenguaje simple, sin perder precisión legal.
El Registro Nacional de Administradores
La ley creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del MINVU: público, gratuito y obligatorio para toda persona que administre condominios, sea de forma gratuita u onerosa. Desde el 26 de septiembre de 2025, quien no esté inscrito no puede ejercer.
Para inscribirse, se acredita un curso de capacitación de al menos 72 horas dictado por una OTEC acreditada por SENCE o una institución de educación superior reconocida, o bien una certificación de competencias de ChileValora.
La contabilidad y los gastos comunes
El administrador debe llevar la contabilidad del condominio, cobrar los gastos comunes y rendir cuenta documentada y pormenorizada a la asamblea. Los avisos de cobro, firmados por el administrador, tienen mérito ejecutivo: permiten el cobro judicial directo de una deuda de gastos comunes, sin trámites adicionales.
El fondo de reserva
Todo condominio debe formar un fondo de reserva para reparaciones de bienes comunes, certificaciones de ascensores y de gas, y gastos urgentes o imprevistos. Según el artículo 39 de la ley, se financia con un recargo sobre el gasto común mensual que no puede ser inferior a un 5%, además de las multas e intereses por mora que paguen los copropietarios morosos.
Los recursos deben mantenerse en una cuenta identificable, separada de los gastos corrientes.
Las mantenciones obligatorias
El administrador debe gestionar las certificaciones periódicas de ascensores (verticales, inclinados, montacargas y escaleras mecánicas) y de las instalaciones de gas, además de cuidar en general los bienes de dominio común. Llevar un calendario de estas mantenciones evita que un plazo legal se pase por alto.
El reglamento de copropiedad y las asambleas
Cada condominio debe contar con un reglamento de copropiedad, que puede actualizarse cuando la asamblea lo decida. Las asambleas pueden ser presenciales o virtuales, y el comité de administración —de 3 a 5 miembros— debe reunirse al menos una vez al mes para supervisar la gestión.
En Gestiopro aplicamos estos requisitos en cada administración de edificios y condominios que gestionamos. Conoce también quiénes somos y cómo trabajamos.
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